Интервью с владельцем недвижимости в Португалии

Опыт, которым стоит поделиться

Взгляд изнутри на покупку недвижимости в Португалии

Адрес объекта недвижимости – Руа-ду-Крузейро, район Ажуда, Лиссабон
Цена – 120 000 евро

1. Прежде всего, разрешите поздравить вас с покупкой! Как вы выбрали местоположение своей будущей квартиры? Почему Лиссабон? Недвижимость здесь считается очень дорогой. Это на самом деле так?

Спасибо! Ну, выбор места был для меня не таким уж сложным. Я родился в Португалии и с 2011 года живу за границей (в Швейцарии). Я уехал в самом начале кризиса, но продолжал следить за ситуацией в городе, и за тем, как развивалась экономика. Я почти всю жизнь прожил в Лиссабоне, покупка квартиры казалась мне обычным делом, но, когда пришло время, я принял самое верное решение со стратегической и инвестиционной точки зрения.

Скачайте Руководство по недвижимости Португалии

Здесь вы найдете советы по покупке недвижимости, культурные особенности и многое другое. Получите свой гид прямо сейчас.

2. Было бы интересно понять, какими критериями вы руководствовались, принимая решение о покупке.

  • Я слышал, что район Байша-Шиаду (примечание редактора: Байша-Шиаду – район Лиссабона, расположенный в историческом центре) становится очень популярным и цены быстро растут.

  • Я знал, что Ажуда и Белем на берегу реки чем-то напоминают уютные деревни и очень популярны у туристов (примечание редактора: здесь живут представители среднего класса).

  • Власти давно планировали целый ряд обновлений в районе Ажуда и облик самой знаменитой улицы, Кальсада да Ажуда, уже изменился к лучшему.

  • Я знал, что благодаря возрасту и проживанию в другой стране с более высокой оплатой труда мне несложно получить кредит и более дешевую страховку.

  • Я чувствовал, что решение надо принимать как можно скорее, так как подозревал, что через несколько месяцев у многих инвесторов появится желание купить дешевое жилье в Ажуде, и, следовательно, цены начнут расти.


У меня была вся необходимая информация, мне нужно было не упустить время, чтобы купить жилье выгодно, прежде чем вырастут цены. Вообще, когда речь идет о покупке жилья, выбрать правильное время всегда сложно, потому что условия быстро меняются и можно как выиграть, так и проиграть в цене. Я принял окончательное решение за пару месяцев до покупки квартиры. Начал с поиска жилья в Интернете, организовал несколько посещений на время отпуска в Лиссабоне и посмотрел варианты. За неделю я посмотрел семь квартир и в итоге купил ту, которую смотрел первой. На той же неделе мы с владельцем подписали «promessa compra e venda» (это соглашение, в котором покупатель заявляет, что хочет купить недвижимость и платит первый взнос, чтобы забронировать ее до подписания окончательного контракта).

3. Вы знакомы с жизнью в Лиссабоне. Можете ли вы как местный житель назвать преимущества жизни именно здесь?

Мои любимые районы – Ажуда и Белем. Добраться до центра города можно любым транспортом, кроме того, найти место для парковки легче, чем в центре. Здесь же находятся несколько крупных университетов и такие достопримечательности, как Памятник первооткрывателям, Башня Торре-де-Белен, Монастырь Жеронимуш и знаменитая кондитерская «Паштейш де Белен». Район очень удобный для жизни: можно каждый день бегать в природном парке Монсанто или вдоль реки Тежу, любуясь видом на Мост 25 апреля. Ажуда – район с историей, где ощущается дух Португалии, и при этом есть все преимущества жизни в европейской столице (отличные рестораны, бары, торговый центр "Коломбо" всего в 10 минутах езды, театры и многое другое).

4. Какие районы вы рассматривали для своего будущего жилья (в окрестностях Ажуды)?

Для самого скромного бюджета с учетом цены жилье в Лиссабоне, я бы рассмотрел район Бенфика, где все еще можно найти отличные варианты по более низкой цене, чем в среднем по городу. Но в окрестностях Бенфики я бы не советовал район Байрро Падре Круз (Bairro Padre Cruz) в Карниде. Для среднего бюджета подойдут Кампо де Орике (Campo de Ourique) и Алькантара (Alcântara). А если средства позволяют, я бы посоветовал Алваладе (Alvalade), Авенидас Новас (Avenidas Novas) или Парк Наций (Parque das Nações).

5. Как насчет реальных цен в городе? Насколько трудно найти такой удачный и недорогой вариант, как у вас?

Я рад, что подписал соглашение о намерениях в августе 2016 года и заключил официальный контракт в декабре 2016 года. Сегодня я могу сказать, что по той цене, по которой я купил квартиру, в Лиссабоне, и конкретно в Ажуде, такого варианта уже не найти.

На тот момент, когда я покупал квартиру, в этой ценовой категории и даже дешевле было из чего выбрать, но я решил купить новую квартиру, которую еще ни разу не ремонтировали. Я бы не сказал, что найти такой вариант было сложно, но я очень рад, что я купил жилье вовремя. Теперь найти что-то настолько же выгодное сложнее, хотя все еще возможно.

6. Вы купили свой дом с помощью агентства или непосредственно у владельца? Понадобились ли вам какие-либо юридические консультации или советы профессионалов (например, юристов и т. д.)?

Я обращался к агенту по недвижимости и консультанту банка, их опыт очень помог в процессе покупки.
Кроме того, я связывался с администрацией города, чтобы получить представление о том, какие налоги мне нужно заплатить и как происходит процесс покупки.

7. Вы купили квартиру в новом доме или это было вторичное жилье? Объясните свой выбор.

Честно говоря, я сначала думал, что это будет вторичное жилье, но потом решил немного доплатить и взять новое. Я предпочел заплатить чуть больше, потому что получил гарантию на 10 лет от застройщика на само помещение и 5 лет гарантии на всю бытовую технику (стиральная машина, плита и т. д.). Кроме того, там все новое: проводка, трубы и канализация, поэтому, покупая квартиру, я знал, что особых проблем с этими системами у меня не будет.

8. Значит, цены на новое жилье выше, чем на вторичное?

Да, новое жилье немного дороже, но, это, конечно, зависит от района и ситуации. Бывает, что выгоднее покупать вторичное жилье.

9. Вы купили квартиру совместно с партнером в ипотеку. Вы обращались в качестве нерезидентов? Трудно было получить разрешение на ипотеку?

Когда мы подали заявку, мы официально были резидентами Португалии. Мы жили в Швейцарии с 2011 года. Так как мы купили квартиру в качестве резидентов, получить кредит было несложно. Очевидно, что, поскольку мы жили за границей, сумма, которую нам одобрили, была меньше (лучшее, что мы могли найти, это кредит в размере 80% от цены продажи). Ипотеку и нерезидентам, правда на меньшую сумму.

Разница в том, что у нерезидента банк запросит больше документов, чтобы проверить все возможные риски, но, если все в порядке, это не проблема.

10. Какие документы потребовал банк от вас как от заемщика?

Первое, что они потребовали – открыть банковский счет. Затем, чтобы провести оценку кредитного потенциала, они запросили копии следующих документов:

  • Португальские удостоверения личности
  • Разрешения на проживание в Швейцарии
  • Справки от работодателей с указанием нашей должности, типа контракта и годового дохода
  • Последние 3 квитанции о выплате заработной платы
  • Налоговые декларации с 2015 года
  • Справка от правительства Швейцарии, подтверждающая, что у нас нет долгов, кредитов или займов в этой стране.
  • Выписки со всех наших банковских счетов (в португальских и иностранных банках) за 3 месяца.
  • Свидетельство о регистрации имущества, которое мы должны были взять у агента по недвижимости («Certidão de teor do imóvel»)
  • Сертификат юридического описания квартиры.
  • Все документы, которые были не на португальском языке, нужно было подать с переводом, выполненным специалистом в области права и заверенным португальским консульством

Для заключения договора:

  • Лицензия на использование (licença de utilização)
  • План и схема расположения (Planta de habitação e localização)
  • Технический паспорт на жилье (Ficha técnica de habitação)
  • Преимущественное право на покупку, заверенное мэрией Лиссабона и Институтом управления архитектурным и археологическим наследием, IGESPAR (Direitos de preferência Câmara Municipal de Lisboa e IGESPAR);
  • Энергетический паспорт объекта.

11. Какую часть стоимости недвижимости покрывает ваш ипотечный кредит? Часто ли нерезиденты берут ипотеку?

Лучшее, что мы смогли найти, это кредит в размере 80% от цены продажи. В условиях кризиса это вполне нормальный вариант как для жителей страны, так и для нерезидентов. Хотя, если вы постоянно проживаете в стране, иногда можно найти кредиты, покрывающие 100% стоимости имущества.

12. Вы обращались в несколько банков? Это был португальский банк (и какой, если не секрет)?

Да. Я пользовался сайтом deco.pt, чтобы узнать, какие банки предлагают лучшие условия. Потом я обращался в эти банки в Португалии и все уточнял. Я выбрал самую выгодную ставку (спред 1,8% и низкая годовая процентная ставка) и проверил, сколько я заплачу банку за весь срок кредита. В итоге я выбрал EuroBic.

13. На какой срок рассчитан ваш ипотечный кредит? Вы выбрали фиксированную или переменную ставку?

Это кредит с переменной ставкой на 25 лет.

14. Выгоднее ли покупать дом в Португалии в ипотеку?

В ипотеку жилье в Португалии покупают многие, это решение я принял почти сразу. В то время ставка, которую мне предложили, считалась низкой, мне не пришлось искать средства на разные платежи и комиссионные и у меня остались деньги на другие цели. Как я уже сказал, я сдал квартиру в аренду. Мне было удобнее получить кредит и сэкономить деньги на другие инвестиции. Сумма страховки, которую я выплачиваю, невысока, поэтому у меня не было причин класть все яйца в одну корзину. Если переменные ставки поменяются... я всегда могу рассчитать все заново и принять решение о досрочной выплате полной суммы. Кто знает, что будет дальше?

15. Вы хранили деньги на первый платеж в португальском банке или за границей? Трудно было перевести деньги в Португалию? Были ли у вас какие-либо проблемы с обменным курсом? Это вопрос беспокоит большинство международных покупателей.

Поскольку мы были обязаны открыть банковский счет в Португалии с определенными условиями (2 прямых автоматических платежа на счет), мы рассчитали сумму, необходимую для содержания жилья, чтобы переводить платежи за воду и электричество напрямую с этого счета и минимум 1000 евро, необходимые для сдачи жилья в аренду, плюс еще немного денег в евро, которые мы перевели на этот счет с другого счета, который у нас есть в Португалии). Таким образом, деньги уже были на счете. Мы часто переводим деньги в Португалию и пользуемся более выгодным обменным курсом. Каждый раз, когда курс повышается, мы переводим какую-то сумму. У нас есть банковские счета в двух странах, так удобнее все организовать.

16. На каком этапе процесса покупки недвижимости вы подали заявку на ипотеку? Например, во Франции в договор включается отлагательное условие, по которому можно не покупать жилье, если ипотека не будет одобрена. Возможно ли такое при заключении договора купли-продажи в Португалии?

Мы обратились в банк за ипотекой, когда подписали первоначальное соглашение о намерении купить квартиру. В Португалии можно уже иметь ипотечные кредиты и подать заявку на новый. Это всегда зависит от ваших рисков, доходов и расходов, поэтому они анализируют каждый случай.

17. Ваша недвижимость приносит вам доход?

Да. Мы сдали ее местным жителям, португальцам. Я выбирал именно этот вариант, а не AirBnb, потому что я не живу в Лиссабоне и потому, и квартира находится в известном здании. Я сдал квартиру португальской паре в долгосрочную аренду, так как не хотел сдавать каждый раз новым людям, беспокоиться и т.д. Так я избежал проблем с соседями. В Португалии уже идет речь о новой редакции закона об аренде: вопрос о том, можете ли вы сдать жилье в краткосрочную аренду, будет выноситься на голосование с участием соседей. Конечно, с AirBnb я бы получал больше денег. Я мог бы зарегистрировать небольшой бизнес и получить льготы от государства (что значительно снизило бы налоги с дохода по сравнению с суммой, которую мы платим сейчас). Кроме того, я и сам мог бы жить в квартире, приезжая в Лиссабон. Понятно, что цена за месяц ниже, чем посуточно, но мы хотели начать с варианта без головной боли.

18. Какие налоги и сборы вы оплатили, чтобы сдать квартиру?

Я отдаю в налоговую 28% годового дохода от сдачи в аренду. Например, если квартира сдается за 800 евро в месяц, то в конце каждого года нужно заплатить 2 688 евро налога. Однако вы можете использовать некоторые расходы, чтобы снизить эту сумму. Например, если вы потратили какую-то сумму на ремонт или благоустройство, ее вычтут из суммы налога. По Португальским законам договор аренды подлежит обязательной регистрации. За регистрацию нужно отдать 10% арендной платы. Например, если вы берете с жильцов 800 евро в месяц, вам придется заплатить единовременный взнос в размере 80 евро. Эта сумма выплачивается один раз после начала действия договора, и повторно, если надо зарегистрировать новый договор.

19. Вы использовали какой-то конкретный сервис для рекламы своей квартиры, когда искали жильцов?

Мы использовали olx.pt и сдали квартиру через 3 дня после размещения объявления.

20. У вас есть проблемы с жильцами? Существуют ли какие-либо юридические требования для вас как арендодателя?

Нет. Желающих снять квартиру было много, поэтому мы смогли выбирать тех, кто нам понравился. Мы очень довольны нашими жильцами, за год с небольшим у нас не возникло никаких жалоб или проблем. В качестве арендодателя мы обязаны платить налоги, страховые взносы и оплачивать расходы на содержание здания.

21. Собираетесь ли вы продать свою квартиру в будущем? Это покупка с целью инвестиций, или у вас есть другой план?

Мы думали об этом, и все еще не пришли к конкретному решению. Мы могли бы выручить приличную сумму, если бы продали квартиру прямо сейчас, за полтора года ее стоимость выросла более чем вдвое. Однако, если мы захотим купить еще одну квартиру в Лиссабоне, нам придется вкладывать больше, и сдавать ее так выгодно, как эту, уже не получится. Таким образом, наша выгода от инвестиций будет ниже. Например, если мы используем только часть прибыли, чтобы купить новую квартиру на другом берегу реки, нам придется платить налоги на прибыль (28% для нерезидентов) кроме того, сдавать ее придется по более низкой цене. Как поступить, чтобы не прогадать? Сейчас мы внимательно следим за поведением рынка, чтобы принять правильное решение.

22. Какой совет вы бы дали тем, кто собирается покапать жилье? Что им следует знать в первую очередь?

Большим плюсом будет знание рынка. Если вы уже кого-то знаете в выбранном вами городе или районе, почему бы не попросить у них совета? Это особенно важно, когда речь идет о выборе района. Я считаю, что на момент покупки жилья у меня было недостаточно информации о налогах. Тем не менее, мне очень помогло то, что я знал рынок. Тем, кто не так хорошо знаком с городом или страной, абсолютно необходима помощь профессионала в сфере недвижимости. С другой стороны, сегодня существует несколько полезных руководств для тех, кто покупает недвижимость за рубежом. Эти материалы могут очень пригодиться. Если вы покупаете недвижимость для проживания после выхода на пенсию или в качестве отпускного жилья, стоит побывать в этой стране несколько раз и решаться на покупку только если вы чувствуете себя в ней как дома. Если жилье для вас – выгодная инвестиция, постарайтесь не привязываться к нему эмоционально, помните, что купленный дом или квартира – прежде всего источник дохода.