Покупка недвижимости в Португалии – ипотека, доступная иностранцам

Если вы планируете покупку недвижимости в Португалии, возможно, вам повезет найти недорогой дом в сельской местности, который вы сможете купить за наличные. Кто-то копит средства от продажи своего жилья или дома, полученного по наследству, чтобы потом использовать их для покупки недвижимости без дополнительного финансирования. Однако большинство покупателей выбирают вариант с ипотекой, ведь часто процентная ставка настолько низкая, что это оказывается намного выгоднее покупки за наличные. В этом случае не лишним будет разобраться в тонкостях денежных займов.

Во-первых, многое зависит от того, в какой валюте вы заимствуете средства. Если ваша валюта не евро, колебания валютных курсов в пользу евро могут привести к тому, что стоимость ипотеки в конечном итоге превысит стоимость имущества. С другой стороны, если вы заимствуете средства в евро, но финансируете ипотеку за счет дохода в другой валюте, ваши ежемесячные платежи будут зависеть от курса валюты вашей страны к евро. Сильные колебания могут поставить эти выплаты под угрозу. Прежде чем сделать выбор, следует тщательно взвесить все аргументы и, возможно, предусмотреть 20-процентный запас, чтобы не уйти в минус.

Скачайте Руководство по недвижимости Португалии

Здесь вы найдете советы по покупке недвижимости, культурные особенности и многое другое. Получите свой гид прямо сейчас.

Рефинансирование ипотеки на имеющееся имущество

Для тех, кто уже вложил значительные средства в недвижимость, разумным вариантом может стать рефинансирование ипотеки с использованием средств для покупки жилья в Португалии. Однако в этом случае, если что-то пойдет не так, вы рискуете остаться без жилья. По сравнению с Россией, в Португалии процентная ставка все-таки намного выгоднее: она составляет около 1-2% в противовес российским 8-10%.

Одно из возможных преимуществ заключается в том, что на родине вы можете получить ипотечный кредит "interest-only" (с выплатой только процентов), хотя после кризиса кредитные организации почти повсеместно ограничили возможность получения такой ипотеки. В Португалии ипотечные кредиты типа "interest-only" не предоставляются. Если у вас есть крупный долгосрочный инвестиционный портфель, вы можете заимствовать только процентную часть и не продавать инвестиции, особенно если они эффективны с точки зрения налогообложения (как в случае с индивидуальными сберегательными счетами ISA).

Получение ипотечного кредита в своей стране

Многие банки предлагают международные ипотечные услуги для других стран, в которых они осуществляют свою деятельность. Например, Barclays предоставляет кредиты на недвижимость в Португалии, а также во Франции, Испании и Италии. Тем не менее, многие банки не выдают кредиты для покупки международной недвижимости или предоставляют ипотеку только на отдельные типы жилья или в отдельных странах или городах. Этот способ удобен для тех, кто не говорит по-португальски, но выбор предложений может быть сильно ограничен, а процентные ставки – выше, чем хотелось бы.

Получение ипотеки в Испании

Португальские банки охотно предоставляют ипотечные кредиты нерезидентам. Можно обратиться непосредственно в один из крупных банков – Santander, Novo Banco, BBVA или Bankinter, но местные филиалы довольно автономны, поэтому вам, возможно, придется обойти несколько банков, чтобы найти самый подходящий вариант. Одной из проблем может стать языковой барьер. Даже если вы говорите по-португальски, специфическая терминология, связанная с финансами, может усложнить дело. Лучшим вариантом может стать использование услуг ипотечного брокера, специализирующегося на этом типе кредитов и точно знающего требования банков и филиалов. Возможно, он подскажет вам вариант с самой выгодной ставкой.

Процентные ставки банков вычисляются на основе Европейской межбанковской ставки предложения Euribor плюс процент (за 12 месяцев ставка Euribor в настоящее время составляет -0,16%.). При этом на срок до 20 лет предоставляются кредиты с фиксированными ставками. На условиях фиксированной ставки вы платите больше (например, 2,99% фиксированной ставки вместо 2,25% переменной), но, если есть вероятность, что ставки со временем повысятся, эта переплата имеет смысл.

Как правило, португальские банки предоставляют ипотеку на 25 лет нерезидентам и до 30 лет резидентам. Резиденты пользуются преимуществом и при вычислении отношения суммы кредита к стоимости залога: нерезидентам придется внести депозит 30%, а резидентам – всего 20%. Права резидентов и нерезидентов уравнивает самая неприятная часть получения ипотеки в Португалии – сбор огромного количества документов и высокая комиссия (около 600 евро).

Далее мы рассмотрим конкретный пример подсчета расходов, связанных с получением кредита. Расчет приводится для объекта недвижимости, приобретенного в 2017 году. Стоимость объекта составила 118,500 евро, а сумма кредита (80%) – 102 200 евро (интервью с владельцем недвижимости можно прочитать здесь ...).

Португальские компании, выдающие ипотечные кредиты, имеют строгие критерии отбора претендентов. Ваши ипотечные платежи не должны составлять более 30-35% от чистого ежемесячного дохода. В Португалии не разрешается приобретение жилья в ипотеку для последующей сдачи в аренду, поэтому при оценке вашего кредита будет учитываться только ваш собственный доход, а не доход от аренды.

Расходы, связанные с ипотечным кредитомСумма (EUR)
Перевод документов (при необходимости)147,38
Заверение перевода50,90
Комиссия за оценку недвижимости196,80
Комиссия за предоставление кредита100,00
Всего495,08

Кроме того, может оказаться, что на некоторые виды недвижимости нелегко найти ипотечный кредит. Получить финансирование на покупку жилья в сельской местности, особенно на дома, требующие срочного ремонта, может быть сложно. То же самое касается городской недвижимости, требующей капитального ремонта. В этом случае вам, вероятно, лучше рефинансировать кредит на имеющуюся у вас недвижимость.

И последний совет по этой теме: рассчитывая свой бюджет и стоимость предполагаемой покупки, не забывайте учитывать налог на передачу недвижимой собственности и расходы на юридические услуги. В Португалии они могут составлять до 10% стоимости недвижимость, поэтому перед покупкой жилья необходимо убедиться, чтобы у вас есть эти средства плюс необходимый депозит из ваших резервов наличности.