Налоги на недвижимость в Португалии

Покупая дом для отдыха в Португалии, вы приносите ощутимый доход в португальскую казну. Хотя налоги в целом не особенно обременительны, их нужно обязательно учитывать при расчете бюджета, и особенно текущих расходов.

Если вы не планируете переезд в Португалию на постоянное место жительства, вы будете платить налоги как нерезидент. По закону, чтобы быть резидентом, вам нужно либо прожить более 183 дней в течение налогового (календарного) года в Португалии, либо сделать португальское жилье вашим основным местом проживания (например, если вы много путешествуете и не имеете другого жилья).

Расходы при покупке дома в Португалии
Перевод документов (если еще не выполнен)
Налог на передачу прав на недвижимость (IMT), применяемые ставки
Гербовый сбор (0,5-08%)
Регистрационный взнос (1%)
Нотариальные расходы
Налог на недвижимое имущество, IMI (в первый раз вся сумма)

Скачайте Руководство по недвижимости Португалии

Здесь вы найдете советы по покупке недвижимости, культурные особенности и многое другое. Получите свой гид прямо сейчас.

Налоги при покупке недвижимости

Налоги на передачу прав собственности в Португалии считаются довольно высокими по сравнению с другими странами Европы (чуть ниже, чем в Испании и выше, чем во Франции). Первый налог, который вам придется заплатить при покупке дома в Португалии – это налог на передачу недвижимости (Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis или IMT), его ставка зависит от следующих критериев:

  • тип недвижимости (городская или сельская)

  • местоположение (материковая Португалия или автономные области)

  • цель покупки (основное место жительства или второй дом)

Налог на передачу имущественных прав в 2018 году был установлен в размере 5% на сельскую недвижимость и 6,5% на городские объекты.

Тем не менее, существуют разные многоуровневые ставки, которые распространяются исключительно на жилую городскую собственность. Основные места постоянного проживания стоимостью до 92 407 евро налогом не облагаются, к жилью до 126 403 евро применяется ставка 2%, а выше – 5-8%. Таким образом, вы можете быть освобождены от уплаты этого налога, если вы покупаете дешевое жилье. Если стоимость объекта оценивается в 574 323 евро или более, многоуровневая система не действует, применяется фиксированная ставка 6%. Также стоит отметить, что городская недвижимость, приобретаемая с целью ремонта, не облагается налогом, но при соблюдении довольно жестких условий.

Имейте в виду, что Азорские острова и Мадейра считаются автономными территориями в составе Португалии и налог на передачу прав на имущество там рассчитываются по другой ставке: объекты, приобретенным по цене менее 115 509 евро налогом не облагаются; если цена недвижимости составляет до 158 004 евро ставка составляет 2% и 5% – для жилья стоимостью до 215 435 евро. Недвижимость стоимостью от 215 435 до 717 9047 евро облагается налогом 8%.

Многие сегодня которые покупают дом в Португалии в качестве второго жилья или дома для отдыха. В этом случае вы платите 1% за любое жилье стоимостью ниже 92 407 евро в континентальной Португалии или 115 509 евро в автономных районах. Все остальные ставки IMT одинаковы.

В дополнение к налогу на передачу прав на имущество, оплачивается гербовый сбор (Imposto de Selo), а это еще 0,8% или 0,5-0,6%, если имущество финансируется за счет ипотеки. Конкретная ставка зависит от того, внесены ли платежи в течение 5 лет (0,5%) и более (0,6%), а общая сумма обычно составляет от 5,8% до 7,3%. Не забудьте про взнос за регистрацию права (1%), по сути это не налог, он тоже обязательно включается в затраты по передаче имущественных прав.

Новое недвижимое имущество также облагается НДС 19%. Как правило, НДС включен в цену рекламируемого объекта, но это всегда лучше проверить. Проверка займет всего несколько минут и может сэкономить вам тысячи евро.

Налоги для собственников жилья

Годовые платежи владельца недвижимости
Налог на недвижимое имущество, IMI (0,3-0,8%)
Страховка
Плата за содержание общего жилого дома
Управление недвижимостью
Свет/вода/газ (до 100 евро в месяц)

Разумеется, если вы владеете жильем в Португалии, вам положено платить местные налоги. Основным налогом на недвижимое имущество является IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), начисляемый как процент от налоговой оценки собственности. Если вы владеете имуществом, вы обязаны оплатить налог в последний день налогового года.

IMI обычно составляет 0,3-0,4% от стоимости имущества для городских домов и 0,8% для сельской недвижимости, однако конкретные ставки зависят от муниципалитета. Налог обычно платят в апреле, хотя суммы больше 250 евро могут быть выплачены в два этапа, а 500 евро и более можно разделить на 3 ежемесячных платежа.

Если у вас есть городская недвижимость, стоимость которой превышает 600 000 евро (1,2 млн. евро для супружеских пар, которые подают совместную налоговую декларацию), вы также платите дополнительный налог на имущество (AIMI). AIMI рассчитывается по ставке 0,7% от стоимости недвижимости.

Обратите внимание, что Португалия применяет специальную, более высокую ставку налога на недвижимость, принадлежащую жителям оффшорных зон, внесенных в черный список (например, Бермудские острова, Барбадос, Монако, Андорра или Каймановы острова). Если вы фактически живете в стране, включенной в черный список, то, возможно, стоит покупать и содержать вашу недвижимость через компанию, зарегистрированную в ЕС.

Те, кто сдает свой дом в аренду отдыхающим, должен платить налог с дохода от аренды португальским властям. Налог взимается по фиксированной ставке 28%. Ипотечные платежи из облагаемой налогом суммы не вычитаются, но вы можете вычесть свои расходы на техническое обслуживание и ремонт, страховые взносы, местные налоги, которые вы заплатили, и расходы на управление недвижимостью. Если вы сдаете в аренду свое основное жилье, этот доход тоже облагается налогом, хотя по соглашению об избежании двойного налогообложения, вы будете платить только в том случае, если ваша ставка местного налога больше (дважды платить не придется).

 Как получить право на освобождение от уплаты налога на недвижимое имущество (IMI)?

Для домохозяйств с низким доходом, менее 15 295 евро в год, стоимость имущества, с которой они обязаны платить налоги, не превышает 66 500 евро. Обратите внимание: адрес недвижимости должен быть вашим адресом как налогоплательщика, поэтому правило действует в основном для резидентов страны (или в случае, если вы планируете переезд). Еще один вариант налоговой льготы, которую можно проучить при переезде в Португалию – это освобождение от уплаты IMI на три года для людей, которые покупают свое основное жилье в Португалии.

По правилам налогообложения зданий, подлежащих реконструкции за счет города, владелец такого жилья может быть освобожден от уплаты IMI в течение 3-5 лет.

В рамках налогового режима поддержки инвестиций компании могут не платить налог на недвижимое имущество первые 10 лет.

Налоги при продаже недвижимости

Доход от продажи недвижимости в Португалии облагается налогом на прирост капитала. Нерезиденты платят 28% от всей прибыли, а жители Португалии должны платить налог только с половины общей прибыли. Продажа облагается налогом как обычный доход, поэтому они платят предельную ставку налога на прибыль.

Для резидентов ЕС или Европейской экономической зоны, которые решат платить налоги в Португалии, есть один интересный момент. Они заплатят налоги только с 50% от общей прибыли, по ставкам в Португалии, составляющими от 14,5% до 48%. Прежде чем выбрать этот вариант следует учесть, что для определения маржинальной ставки будут суммироваться все ваши доходы во всех странах.

Расходы при продаже дома в Португалии
Налог на прирост капитала (до 28%)
Агентское вознаграждение
Сертификат на право пользования землей (если не оформлен раньше) – 30 евро
Кадастровый паспорт – 10 евро
Энергетический паспорт (зависит от муниципалитета, но лучше, чтобы на момент покупки он уже был)

Если сумма продажи составит большую часть вашего дохода за год, выбор португальской налоговой базы может быть выгоднее, но, если у вас есть значительный доход в другой стране или прирост капитала от продажи акций или семейного бизнеса, в Португалии вы можете в итоге заплатить больше 28%. Если есть сомнения, пересчитайте все снова и проконсультируйтесь с налоговым специалистом.

Продав свой собственный дом, резиденты Португалии освобождаются от налога на прирост капитала, но только в том случае, если весь доход от продажи будет вложен в другую недвижимость на территории ЕС или Европейской экономической зоны, и эта недвижимость будет основным местом жительства. Если новое жилье окажется дешевле, придется заплатить этот налог с разницы, учитываемой как прибыль.

Независимо от типа приобретаемого жилья и его стоимости, налоговая служба Португалии будет рада принять ваши платежи. Но не только правительство выиграет от вашего приобретения. Вы получите множество солнечных дней в году, отличное вино и продукты, прекрасные пейзажи и возможность жить в стране, где знают толк в вечеринках!