Налоги на доход от аренды и продажи недвижимости в Испании, 2019 год

Регулярные налоги на имущество и доход от аренды

Налог IBI на недвижимое имущество (Impuesto de Bienes Inmuebles) — это местный налог, начисляемый и взимаемый муниципальным органом «Аюнтамьенто» в районе проживания налогоплательщика. Он начисляется не по рыночной, а по кадастровой стоимости имущества и варьируется от 0,4% до 1,1% от этой стоимости. На пустующую недвижимость может потребоваться доплата до 50%. Если кадастровая стоимость неизвестна, за основу берется 50% коммерческой стоимости жилья. Это основной налог, который идет на финансирование муниципальных услуг.

Если вы владеете жильем чистой стоимостью более 700 000 евро (стоимость вашей недвижимости за вычетом ипотеки или другого финансирования), на него может распространяться налог на имущество Impuesto sobre el Patrimonio, даже если вы не проживаете в Испании. Этот налог начисляется по скользящей шкале от 0,2% до 2,5%. Его на время отменяли, потом вводили снова, потом возникала какая-то путаница, поэтому не лишним будет проверить самую новую информацию.

Для нерезидентов действует IRNR или подоходный налог (Impuesto de las Renta de No Residentes). Если вы сдаете свою недвижимость в аренду, нужно платить налог с вашего дохода от аренды. В случае сдачи жилья в аренду испанской компании, сама компания отвечает за удержание налога у источника и выплату его налоговым органам. Для начисления налога берется процент кадастровой стоимости имущества, равный 1,1%. Например, если недвижимость оценена в 100 000 евро, эта сумма составит 1 100 евро. Налог IRNR будет взиматься с этой суммы в размере 19% (для резидентов ЕС и ЕАСТ) или 24% (для всех остальных категорий налогоплательщиков).

Таким образом, как резидент ЕС или ЕАСТ, вы будете платить:

1100 евро * 19% = 209 евро

а если вы приехали из любой другой страны, вы заплатите:

1 100 евро * 24% = 264 евро

Скачайте наше руководство по недвижимости в Испании

Все, что вам нужно знать о покупке недвижимости в Испании будучи иностранцем.

В случаях, когда кадастровая стоимость неизвестна, рассматривается один из альтернативных вариантов: стоимость покупки или стоимость, определенная казначейством. Налог рассчитывается с 50% одного из вышеуказанных значений (выбирается большее), а далее применяются 19% и 24% соответственно.

Налог, уплаченный в Испании, можно вернуть при подаче налоговой декларации в вашей стране проживания, если она имеет соглашение с Испанией об избежании двойного налогообложения. Уплата налога производится в следующем году, это означает, что вы можете платить налоги за 2018 год до 31 декабря 2019 года.

Даже если вы не сдадите свою недвижимость в аренду, вам все равно придется платить подоходный налог. Это кажется очень странным, но логика государства такова: если вы владеете недвижимостью, предназначенной исключительно для проживания, и не сдаете ее в аренду, то она является ценностью, вы извлекаете из нее выгоду аналогично выгоде от банковского счета в виде процентов. Таким образом, ваша выгода облагается налогом в соответствии с расчетом, изложенным в налоговом законодательстве.

Налог рассчитывается на основе 2% кадастровой стоимости имущества (1,1%, если это «новая» стоимость, т.е. после 1994 года), и уплачивается в размере 19% для резидентов ЕС и ЕАСТ и 24% для всех остальных. То есть, если ваша недвижимость стоит 500 000 евро, считается, что вы получаете выгоду в размере 500 000 x 2% или 10 000 евро, и должны платить либо 19% от 24% от этой суммы (1900 евро или 2400 евро).

Налоги на продажу

При передаче (продаже) недвижимости, налог оплачивает покупатель. Однако, если продажа приносит прибыль, налоговые обязательства накладываются и на продавца.

С любой прибыли, полученной от продажи имущества, взимается налог на прирост капитала. Учитывается выручка за вычетом затрат на приобретение и продажу, а также за вычетом любых крупных инвестиций, направленных на улучшение состояния объекта недвижимости. Установка нового бассейна или капитальный ремонт старого сельского дома будет считаться таким улучшением, а свежий слой краски каждые несколько лет — нет. Доказательством проведения работ служат квитанции и чеки.

Налог на прирост капитала составляет 19% для нерезидентов. С резидентов будет взиматься плата по скользящей шкале. От налога освобождаются резиденты старше 65 лет, прожившие в доме более трех лет, а также те, кто продает жилье по таким причинам, как инвалидность или смерть близкого родственника. Кроме того, любой владелец, продающий жилье, являющееся его основным местом жительства, получает выгоду от той части прибыли, которая реинвестируется в другое основное место жительства. Возможно, стоит переехать в Испанию навсегда за несколько лет до продажи!

В Испании есть еще один налог на продажу, довольно непонятный и неоднократно подвергавшийся критике и, возможно, доживающий свои последние дни. Это муниципальный налог на добавленную стоимость Plusvalia Municipal. Для начисления этого налога муниципалитет (Ayuntamiento) фиксирует и отражает теоретическое увеличение кадастровой стоимости жилья в течение срока владения. Сумма не может превышать 30% прироста стоимости. Из-за механизма расчета, увеличение кадастровой стоимости может быть зафиксировано даже для недвижимости, проданной с большими убытками. В Испании уже было возбуждено несколько судебных дел против местных налоговых органов, в том числе дело, слушавшееся в Суде высшей инстанции Мадрида, и продавцы, понесшие убытки от продажи своего имущества, имели право на возврат этого налога. На данный момент налог все еще действует и подлежит возврату, но в ближайшее время ситуация должна поменяться.