Налоги и сборы для владельцев недвижимости в 2019 году

Налоговая система Испании

За последнее десять лет налоговая система Испании претерпела значительные изменения. По крайней мере в области налогообложения, Испания перестала быть страной, где живут под девизом «mañana» (исп. «завтра»). Например, недавно знаменитый футболист Лионель Месси получил условный тюремный срок длительностью 21 месяц за использование оффшорных компаний для уклонения от уплаты налогов, а Криштиану Роналду получил два года по схожему обвинению. Правда, срок Месси позже заменили крупным штрафом. Пока что объектом пристального внимания были только граждане с высоким доходом и знаменитости, но общая тенденция говорит о том, что иметь теневые доходы становится делом все более и более рискованным.

Многие факты свидетельствуют о том, что налоговики серьезно заинтересовались доходами владельцев так называемых «летних» домов в Испании. Налоговые службы Испании начали привлекать новые источники информации, чтобы раскрывать случаи уклонения от налогов. С января 2019 года изменения в законодательстве коснутся сервиса AirBNB. Теперь сведения о краткосрочной аренде будут передаваться в налоговые органы.

Своевременная уплата налогов помогает сэкономить

Сокрытие части дохода и неуплата налогов может подвергнуть серьезному риску возможную перепродажу вашей недвижимости. Одной из простых и заманчивых схем является занижение стоимости транзакций с недвижимостью путем передачи денег «в конверте». Но сегодня некоторые муниципалитеты начинают выдвигать ретроактивные налоговые требования, основанные на суммах, в действительности причитавшихся муниципальным органам за недвижимость. Сокрытие реальной суммы также приведет к увеличению обязательств по приросту капитала, когда вы решите продать жилье. Кроме того, некоторые местные налоги, например, неоплаченный IBI, будут накапливаться и регистрироваться как расходы на вашу недвижимость с большими процентами.

Конечно, если вы просто забудете заплатить налог, тюрьма вам не грозит, но пеня составит не менее 5% от суммы неоплаченного налога.

Скачайте наше руководство по недвижимости в Испании

Все, что вам нужно знать о покупке недвижимости в Испании будучи иностранцем.

Как узнать, какие налоги платить

Прежде чем купить недвижимость, вам необходимо получить в налоговой инспекции идентификационный номер NIE. Этот номер дает вам право доступа к единой налоговой системе. Теперь вам нужно будет подавать ежегодную налоговую декларацию (финансовый год совпадает с календарным годом) и платить соответствующие налоги. У налоговой инспекции (Agencia Tributaria) есть сайт, где большая часть информации доступна на английском языке. Если у вас есть ПИН-код Cl@ve или электронный сертификат, вы можете подавать декларацию и платить налоги онлайн. Еще один вариант — воспользоваться одним из сервисов денежных переводов, например, Transferwise или HiFX. Это позволяет избежать невыгодных курсов обмена валют и высоких комиссий. Если у вас есть счет в испанском банке, вы можете настроить платежи в налоговую инспекцию прямо с этого счета.

Имейте в виду, что испанская система налогообложения быстро усложняется. В ней предусмотрены общегосударственные, региональные налоги, и налоги, устанавливаемые отдельными муниципалитетами, которые подлежат уплате независимо от того, получили ли вы на руки счет. Это, пожалуй, самый сложный аспект владения недвижимостью в Испании, и если одни муниципалитеты обслуживают налогоплательщиков на высоком профессиональном уровне и не доставляют хлопот, то другие работают так, как будто интернет еще не изобрели.

Налог на передачу имущества

При покупке недвижимости в Испании покупателю тоже приходится платить налоги. Самый ощутимый из них — налог на имущество (ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), который уплачивается при перепродаже существующего имущества, проданного одним физ. лицом другому. Если вы покупаете новую недвижимость от застройщика, этот налог не применяется, хотя в этом случае вам придется платить IVA (налог на добавленную стоимость).

Ставки налога ITP устанавливаются не на государственном, а на региональном уровне. В среднем он составляет 8-10%, самая высокая ставка, до 11%, действует в Каталонии и Эстремадуре, а самая низкая — в Риохе (7%), Мадриде, Наварре (6%) и Стране Басков (4%). Наибольший интерес для большинства иностранных покупателей представляют регионы Мурсия (8%), Андалусия (8-10%) и Валенсия (10%). Всевозможные налоговые льготы могут снизить налог вдвое (например, для покупающих жилье в первый раз, многодетных семей, граждан младше 35 лет и инвалидов), но они не распространяются на большинство покупателей вторичной недвижимости.

Государственный гербовый сбор AJD (actos juridicos documentsmentados) применяется ко всем сделкам, оформленным в виде официальной документации с участием нотариуса, в том числе к договорам купли-продажи. Сумма такого сбора на приобретение вторичной недвижимости, которая уже облагается налогом ITP, вычисляется по фиксированной ставке, а для новых объектов недвижимости действует скользящая шкала. И здесь каждый регион устанавливает свой собственный сбор, в среднем от 0,5% до 1,5%. Раньше с покупателей взимался сбор AJD по ипотечным кредитам, но с ноября 2018 года он оплачивается не покупателем, а кредитором.

Расходы при покупке квартиры в районе Сан-Андреу в Барселоне (280 000 евро, 57 кв.м.)

НалогиРасходы
ITP (налог на передачу вторичной недвижимости) — 11% (Каталония)30,800 евро
AJD (гербовый сбор) — 1,5%4,200 евро
Нотариальные сборы — 0,5%1 400 евро (но говорят, что средний платеж составляет ~ 800 евро)
Регистрационный взнос — 1%2,800 евро
Комиссия агента по недвижимости ~ 3%8,400 евро
Итого47,600 евро

Покупка новой недвижимости

Если вы покупаете новую недвижимость у застройщика, вместо налога ITP, вам нужно будет заплатить IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) налог на добавленную стоимость. Как правило, он устанавливается на уровне 10%, за исключением объектов так называемого социального (дешевого, финансируемого государством жилья, viviendas de proteccion oficial) для которого IVA установлен на уровне 4%. В то же время, на коммерческую недвижимость и земельные участки такой налог достигает 21%.

При оформлении сделки вам нужно будет включить в расходы оплату услуг нотариуса в размере 0,5% -1% от цены объекта и регистрационный сбор в размере 1%. В совокупности эти суммы могут составлять до 15% от стоимости покупки, поэтому их нужно обязательно учитывать при расчетах и планировании своего бюджета.

Еще одно предостережение для покупателей касается случаев приобретения недвижимости у нерезидентов. Следует убедиться, что продавец уплатил налог на прирост капитала. Он составляет 3% от цены покупки и обычно удерживается нотариусом для покрытия налоговых обязательств. Если налог на прирост капитала не будет оплачен, налоговые органы будут иметь право обременить вашу недвижимость залогом в размере неоплаченного налога.