Как купить недвижимость в Испании иностранцу

После периода колебаний испанский рынок недвижимости стабилизируется в 2024 году, и в некоторых регионах наблюдаются яркие признаки роста. Эта стабилизация является положительным индикатором для инвесторов, указывающим на восстанавливающееся доверие к сектору недвижимости.

Рынок аренды проходит изменения, под влиянием увеличения спроса в городских и прибрежных районах. Этот тренд особенно актуален для инвесторов, рассматривающих краткосрочные аренды для отпуска или долгосрочные аренды в городах.

Наблюдается растущий спрос на энергоэффективные и устойчивые объекты недвижимости, обусловленный как экологическими проблемами, так и потенциальной экономией на коммунальные расходы. Объекты, отвечающие этим критериям, становятся все более привлекательными как для покупателей, так и для арендаторов.

Средняя стоимость покупки недвижимости в Испании

На 2024 год рынок недвижимости в Испании демонстрирует разнообразный диапазон цен в своих наиболее востребованных районах и городах, отражающий различную привлекательность каждого местоположения как для внутренних, так и для международных покупателей.

Хотя эти цифры дают общее представление о текущем рынке, стоимость недвижимости в Испании может значительно варьироваться в зависимости от конкретного местоположения, типа недвижимости и рыночных условий.

Вы можете легко отслеживать последние тенденции и изменения цен на нашей специальной странице:

Да, нерезиденты ЕС могут легко приобрести недвижимость в Испании.

Испанский рынок недвижимости открыт для инвесторов со всего мира. Нет юридических ограничений, специфичных для нерезидентов ЕС, касающихся владения недвижимостью в Испании.

Однако процесс включает несколько шагов, включая получение номера идентификации иностранца (NIE), открытие счета в испанском банке и ориентирование в испанской правовой системе.

Рекомендуется работать с авторитетным агентом по недвижимости и адвокатом, специализирующимся на испанском законодательстве о недвижимости, чтобы обеспечить гладкую сделку.

Золотая виза

Золотая виза - это программa резиденции, предназначенная для инвесторов из-за пределов ЕС, предлагающая им и их семьям право на жительство в Испании. Чтобы получить право на участие, лица должны сделать инвестицию в Испанию, такую как приобретение недвижимости стоимостью не менее €500 000.

Золотая виза предлагает несколько преимуществ:

• Резиденция: Предоставляет инвестору, его супруге и детям, зависимым от него, право на проживание в Испании.
• Путешествия: Позволяет безвизовое путешествие по Шенгенской зоне.
• Путь к постоянной резиденции и гражданству: Через пять лет инвесторы могут подать заявление на получение постоянного резидентства, а через десять лет они могут подать заявление на испанское гражданство при соблюдении определенных условий.

Вы можете узнать больше о Золотой визе на официальном веб-сайте испанского правительства.

Благодаря богатому географическому разнообразию и культурному наследию Испании, вы можете выбирать из широкого спектра регионов и районов, каждый из которых предлагает свои уникальные привлечения и образ жизни.

Популярные регионы для инвестиций и проживания

• Коста-дель-Соль: Известная своими прекрасными пляжами, полем для гольфа и роскошным образом жизни, Коста-дель-Соль особенно популярна среди экспатов и пенсионеров. Виды недвижимости варьируются от квартир на берегу моря до роскошных вилл.
• Коста-Бланка: Известная своими песчаными пляжами и мягким климатом, Коста-Бланка привлекает значительное количество жителей из Северной Европы. Варианты включают все, начиная от уютных таунхаусов в традиционных деревнях до современных вилл с видом на море.
• Барселона: Как один из самых космополитичных городов Испании, Барселона предлагает живой городской образ жизни со своей богатой культурой, архитектурой и ресторанным миром. Виды недвижимости варьируются от исторических апартаментов в Готическом квартале до современных домов в новых жилых комплексах.
• Мадрид: Столица предоставляет динамичную среду проживания смешанными культурными возможностями, обширными парками и бизнес-возможностями. Варианты жилья включают апартаменты в центре города, пригородные семейные дома и роскошные усадьбы.
• Балеарские острова: Включая Майорку, Менорку, Ибицу и Форментеру, эти острова известны своими потрясающими пейзажами, чистыми водами и бурной ночной жизнью. Варианты недвижимости варьируются от традиционных финкас до эксклюзивных вилл на берегу воды.
• Канарские острова: Предлагая уникальное сочетание европейских и африканских культур с фантастическим климатом круглый год, Канарские острова идеально подходят для тех, кто хочет наслаждаться активным образом жизни на свежем воздухе. Доступные варианты недвижимости включают квартиры на берегу моря, виллы на склонах холмов и сельские дома.

1. Получение номера NIE (Número de Identificación de Extranjero)

NIE (Número de Identificación de Extranjero) - это идентификационный номер для иностранцев и необходим для любой крупной финансовой операции в Испании, включая покупку недвижимости, оформление услуг коммунальных служб и подачу налоговой декларации.

Вы можете подать заявку на получение NIE в испанском консульстве в вашей стране или непосредственно в Испании в местном полицейском участке. Для подачи заявки требуется:

• действительный паспорт;
• заполненная анкета (Ex-15);
• причина запроса на получение NIE (например, покупка недвижимости).

Процесс может занять от нескольких дней до нескольких недель.

2. Открытие счета в испанском банке

Наличие местного банковского счета необходимо для управления платежами, связанными с покупкой недвижимости, включая задаток, покупную цену, налоги и текущие платежи за коммунальные услуги.

Большинство банков потребуют:

• ваш NIE;
• паспорт;
• подтверждение места работы или дохода;
• возможно, подтверждение адреса.

3. Начало поиска недвижимости

Исследуйте онлайн-объявления на Properstar, чтобы изучить объекты недвижимости на продажу в вашем интересующем районе. Вы можете использовать наши расширенные фильтры и даже нарисовать ваш интересующий район на карте.

Рассмотрите возможность найма агента по недвижимости, чтобы получить лучшие представления о рынке и помощь в поиске объектов недвижимости, соответствующих вашим критериям и бюджету.

4. Поиск подходящего агента по недвижимости

Правильный агент по недвижимости может предоставить информацию о местном рынке, помочь в поиске объектов недвижимости, соответствующих вашим критериям, и провести процесс переговоров.

Вот как выбрать лучшего специалиста для ваших потребностей:

• Местная экспертиза: Ищите агентов с глубоким пониманием района, который вас интересует. Они должны быть знакомы с местными тенденциями недвижимости, ценами и особенностями сообщества.
• Языковые навыки: Если вы не владеете испанским свободно, поиск агента, который может эффективно общаться на вашем языке, является важным. Они будут действовать как связующее звено между продавцами, адвокатами и другими сторонами, участвующими в процессе.
• Опыт и квалификация: Проверьте опыт и квалификации агента. Они должны иметь надежную репутацию в содействии иностранным покупателям и быть зарегистрированными в признанной ассоциации недвижимости в Испании.

Вы можете воспользоваться функцией поиска агентов на Properstar, чтобы найти репутабельных местных агентов по недвижимости. Наша платформа предоставляет доступ к широкой сети профессионалов, проверенных на экспертизу и надежность, что облегчает поиск кого-то, кто соответствует вашим конкретным потребностям.

5. Проведение осмотра недвижимости

Посещайте потенциальные объекты для оценки их состояния, расположения и пригодности.

6. Правовая проверка и документальная проверка

Кадастровый реестр (Registro de la Propiedad) имеет решающее значение для проверки правового статуса недвижимости, обеспечивая, что она свободна от долгов, обременений или арестов, и что продавец имеет законное право на продажу. Это можно сделать, запросив nota simple из Кадастрового реестра.

Убедитесь, что недвижимость соответствует местным законам о зонировании и градостроительстве. Это особенно важно для новых построек или загородных недвижимостей, где могут быть ограничения.

Хотя это и не является юридическим требованием, крайне рекомендуется провести осмотр недвижимости, чтобы проверить физическое состояние объекта. Это может выявить потенциальные проблемы с структурой здания, коммуникациями или участком.

7. Подача предложения

При помощи вашего агента по недвижимости подайте предложение о покупке недвижимости. Если оно принято, переходите к этапу заключения договора.

8. Подписание предварительного контракта (Contrato de arras)

Этот предварительный договор между покупателем и продавцом (contrato de arras) закрепляет покупку и обычно включает задаток от покупателя (обычно 10% от цены покупки). В нем указываются условия и сроки продажи и обе стороны обязываются к сделке.

Если покупатель отказывается, он теряет задаток. Если продавец отказывается, он должен вернуть вдвое сумму задатка.

9. Завершение оформления ипотеки (при необходимости)

Завершите условия с банком, если вы финансируете покупку через ипотеку.

10. Подписание договора купли-продажи (Escritura de compraventa)

Последний этап - подписание договора купли-продажи (escritura de compraventa) перед нотариусом, передающего права собственности. В это время покупатель должен оплатить оставшуюся сумму покупки и все связанные налоги и сборы.

Обе стороны должны представить свои удостоверения личности, NIE, подтверждение оплаты задатка и любые сведения об ипотеке, если это применимо.

11. Регистрация недвижимости

После подписания договора новый владелец должен зарегистрировать недвижимость в местном Кадастровом реестре. Этот шаг необходим для юридической защиты.

12. Оплата связанных налогов и сборов

Покупатели несут ответственность за уплату налога на передачу имущества (ITP) для вторичных объектов или НДС (IVA) для новых объектов, а также налога на штампы, нотариальных сборов и сборов в реестре. Общая стоимость может варьироваться от 8% до 12% от цены покупки, в зависимости от региона.

Налоги на новые объекты

Налоги на вторичные объекты

Дополнительные расходы

Учитывая сложность процесса, рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на испанском имущественном праве. Они смогут провести правовые проверки, вести переговоры и заполнить документацию, обеспечивая защиту ваших прав во время покупки.

Некоторые полезные ресурсы для получения официальной информации:

• Министерство иностранных дел Испании: Для получения информации о процедуре получения NIE для иностранцев.
• Registro de la Propiedad (Кадастровый реестр): Для проверки правового статуса недвижимости.
• Agencia Tributaria (Испанское налоговое агентство): Для получения информации о налогах, связанных с операциями с недвижимостью.
• Colegio de Registradores de España: Предоставляет информацию о процессе регистрации недвижимости.

13. Перевод коммунальных услуг

Переведите коммунальные услуги на ваше имя и настройте местные сервисы.

Многие испанские банки, такие как Santander, BBVA и CaixaBank, предлагают ипотеки иностранцам, хотя условия могут отличаться по сравнению с теми, которые предлагаются резидентам.

Процентные ставки по ипотекам в Испании различаются, и некоторые банки предлагают конкурентные условия для нерезидентов. Например, у CaixaBank ставки около 3.70%, в то время как Sabadell был отмечен за предложение эффективной ставки 2.75% для своих клиентов. Эти ставки могут колебаться и могут зависеть от различных факторов, включая условия банка и ваше финансовое положение.

Как получить ипотеку

В общем, вам понадобится действительный паспорт или NIE, подтверждение дохода, последние банковские выписки, кредитный отчет из вашей страны проживания, подтверждение вашего основного места жительства и подтверждение задатка. Большинство испанских банков принимают документы на английском языке без необходимости их перевода.

После подготовки ваших документов следующим шагом будет обращение в банки для получения предварительных предложений по ипотеке, которые дадут вам представление о суммах кредита и процентных ставках, которые вы можете ожидать.

Убедитесь, что все необходимые документы для недвижимости точны и актуальны, включая документы о собственности и сертификаты энергоэффективности.

После утверждения ипотеки банк будет заниматься большинством юридических и административных задач.

Особенности для нерезидентов

Нерезиденты, как правило, могут получить ипотеки на сумму до 70% от цены продажи или оценочной стоимости недвижимости, требуя по крайней мере 30% первоначального взноса, а также налогов и сборов.

Процесс для нерезидентов включает в себя больше документации и несколько иной подход по сравнению с резидентами. Следует также отметить, что ипотеки для нерезидентов часто имеют более высокие процентные ставки по сравнению с теми, которые предлагаются резидентам, что отражает большую сложность в управлении международными кредитными дефолтами.

Одна из главных сложностей - это управление сложностями испанской бюрократии, которая может значительно отличаться от того, с чем вы можете быть привыкли в своей родной стране.

Например, обеспечение наличия необходимых регистраций, таких как NIE (номер идентификации иностранца) и испанский банковский счет, перед началом процесса покупки недвижимости имеет решающее значение для избежания задержек.

Чтобы избежать финансовых неожиданностей, убедитесь, что вы понимаете реальные затраты на покупку недвижимости, включая налоги, сборы и потенциальные расходы на ремонт.

Не недооценивайте важность комплексного изучения недвижимости, включая правовые проверки и понимание местных рыночных условий.

Взаимодействие с репутабельными местными агентами по недвижимости, которые могут предоставить руководство, адаптированное к уникальным аспектам испанского рынка, настоятельно рекомендуется.