Проблемы и “подводные камни” при покупке недвижимости во Франции

Проверьте документы

Рынок недвижимости во Франции регулируется на государственном уровне и, как правило, никаких проблем при покупке или продаже жилья не возникает. Тем не менее, покупателям следует соблюдать основные меры предосторожности, исключающие возможность недобросовестной сделки. Известны случаи, когда мошенники выдают себя за владельцев недвижимости, запрашивают депозит наличными, а затем исчезают, оставляя жертве совершенно бесполезные документы.

Действующие в стране бюрократические требования на самом деле призваны защищать ваши интересы. Профессионалы, с которыми вы будете работать, обязаны предоставить несколько сертификатов, подтверждающих их полномочия, которые вы можете (и должны) проверить. Большинство агентов по недвижимости приглашают клиентов в свой офис. Обязательно проверяйте наличие разрешения на осуществление профессиональной деятельности, которое должно быть в офисе агента, а также общую сумму финансовой гарантии агента, особенно если сумму депозита за недвижимость вы выплачиваете ему. У всех агентств недвижимости и строительных компаний должен быть номер SIRET – идентификационный код предприятия, зарегистрированного во Франции.

Строительные компании должны предоставлять гарантию assurance décennale (десятилетнюю страховку), покрывающую любые возможные недостатки их работы в течение десяти лет. Если вы приобретаете жилье в новостройке или в доме, построенном несколько лет назад, а также если в выбранной вами квартире недавно был ремонт или перепланировка, проверьте, в порядке ли все соответствующие документы.

FAQ

Представляют ли агенты интересы продавца? Будет ли покупка через агентство дороже для меня как для покупателя?
Вознаграждение агентствам недвижимости во Франции традиционно выплачивает покупатель, а не продавец, хотя сейчас ситуация меняется (обратите внимание на аббревиатуры «HAI» или «FAI», они означают, что комиссию платит продавец). Конечно, цель агентства - продать недвижимость, чтобы получить свое вознаграждение. Однако по факту они являются только посредниками и не обязаны предоставлять консультации ни покупателю, ни продавцу.
Только 50% продаж во Франции проходят через агентства, многие объекты рекламируют нотариусы, а часть сделок совершается в виде договора 'particulier à particulier' между частными лицами. Этот способ может быть дешевле, но если вы хотите им воспользоваться и сэкономить, вам нужно хорошо знать правила сделок с недвижимостью во Франции и свободно говорить по-французски.

Некоторые агентства до оформления соглашения о купле-продаже просят покупателей подписать письмо о намерениях («lettre d'intent d'achat»). На английском языке этот термин может означать ни к чему не обязывающий документ, но, согласно французскому законодательству, он может налагать на покупателя ряд обязательств. В частности, такое письмо может помешать вам вносить в соглашение свои условия, например, указывать в качестве отлагательного условия возможность оформить ипотеку. Имейте в виду, что после подписания такого письма, вы по-прежнему имеете десятидневный период на размышления, в течение которого вы можете отменить свое решение, но это будет пустой тратой времени для обеих сторон.

Несмотря на всю важность работы с документами, разобраться в них бывает нелегко. Иногда существенно важные детали ускользают от внимания покупателя. Например, владельцы недвижимости могут предоставлять свидетельство диагностики продаваемого имущества, проведенной несколько лет назад. Такой документ неточно отражает текущее состояние жилья, поэтому важно проверять дату его составления.

С вас требуют наличные «в конверте»? Не соглашайтесь!

Любые сделки, предполагающие передачу наличных «в конверте», во Франции нелегальны, но это не мешает некоторым продавцам предлагать наличный расчет покупателям. Один нотариус рассказал нам, что однажды, завершив работу по сделке с недвижимостью, выглянул из окна своего офиса и увидел, как покупатель передает большую пачку денег фермеру, только что оформившему продажу сарая. К сожалению для тех, кто готов обойти закон, при продаже имущества нотариус будет рассчитывать прибыль на основании документально подтвержденной цены покупки, а не дополнительных наличных денежных средств.

Скачайте наше руководство по недвижимости во Франции

Все, что вам нужно знать о покупке недвижимости во Франции будучи иностранцем.

Поговорите с представителями мэрии или местной администрации

Во Франции эффективный поиск информации позволяет узнать почти все об интересующем вас объекте недвижимости, но не включает поиск разрешений на планирование, предоставляемых в непосредственной близости от объекта недвижимости. Чтобы проверить наличие заявок и планов работ, находящихся на рассмотрении, обратитесь в мэрию (местную администрацию) лично или через доверенное лицо.

Приобретая жилье у застройщика в стадии строительства, всегда проверяйте репутацию строительной компании, узнавайте, сколько домов или квартир было уже продано в рамках этого проекта. Дело в том, что некоторые застройщики не начинают строительство до тех пор, пока не будет продан определен определенный процент проектного жилья. Выплаты за такое жилье принято вносить поэтапно, поэтому если с вас требуют немедленную выплату всей суммы, это повод насторожиться.

В сельской местности, и даже в довольно больших населенных пунктах до сих пор встречаются дома, не подключенные к общей системе канализации (tout-à-l'égout). В отношении септических емкостей в настоящее время действуют довольно строгие законы, владельцы домов обязаны сделать все для их соблюдения в течение двух лет с момента приобретения дома. Все необходимые работы обойдутся в более чем 10 000 евро, а если дом находится в центре населенного пункта, не окружен достаточно большим участком земли или не имеет доступа к нужным коммуникациям, то такое вложение денег просто себя не оправдает. Если есть сомнения, лучше посоветоваться со специалистами.