Договор купли-продажи во Франции
Процесс покупки недвижимости во Франции начинается предварительного соглашения о заключении сделки купли-продажи (compromis de vente).
Отлагательная оговорка (clause suspensive) во французском договоре купли-продажи
Руководство по недвижимости
Что такое отлагательная оговорка (clause suspensive)?
Первым шагом в юридическом процессе приобретения недвижимости во Франции является заключение предварительного оглашения compromis de vente. Помимо информации об объекте недвижимости, цене и дате окончательного договора, это соглашение может включать в себя одну или несколько отлагательных оговорок (clauses suspensives), устанавливающих зависимость договора от различных факторов. Благодаря наличию отлагательных оговорок, покупатели жилья во Франции обычно подписывают предварительное соглашение гораздо быстрее, чем продавцы и покупатели, например, в Великобритании или любой другой стране, но последующий процесс выполнения оговоренных условий может занять два месяца или даже больше.
Если условия не выполняются, договор теряет силу, и вы получаете право вернуть свой депозит.
Виды отлагательных оговорок
Самым распространенным отлагательным условием является финансовая оговорка, которая предполагает, что покупатель приобретет недвижимость только в случае получения финансирования (например, ипотеки). Эта оговорка включается во все соглашения и, даже если вы не собираетесь брать ипотеку, нотариус, скорее всего посоветует вам оставить этот пункт в тексте, чтобы у вас была возможность передумать. Обычно покупателю предоставляется 45 дней для получения предложения по ипотеке, после чего необходимо перейти к заключению основного договора, однако вы можете договориться с продавцом о более длительном периоде, если, например, покупаете недвижимость, которую он уже пытался продать, но получил отказ покупателя, или продает достаточно долгое время.
Если вы решили отказаться от договора, вам достаточно предоставить письмо об отказе из одного банка. Однако обойти это условие никак нельзя. Один из покупателей попытался получить ипотечный кредит по гораздо более низкой ставке, чем было указано в договоре, и апелляционный суд вынес решение в пользу продавца. Доказательство того, что вы не можете получить ипотечный кредит под 2%, не является доказательством того, что вы не можете получить его под 5%.
Французское законодательство предусматривает ряд других стандартных положений, защищающих покупателя. Например, часто в соглашении оговаривается, что, если поиск в земельном реестре обнаруживает общедоступные элементы/коммуникации, препятствующие нормальному использованию продаваемого жилья, покупатель имеет право отказаться от такой покупки. Кроме того, если объект невидимости обременен задолженностью, сумма которой больше, чем цена продажи, договор также признается недействительным.
Примеры реальных случаев, когда отлагательные условия помогли покупателю
Отлагательные оговорки могут быть полезны и в других обстоятельствах. Например, состояние здания оценивается покупателем до подписания контракта, но этот этап не предполагает проведение профессиональной оценки. Вы можете воспользоваться отлагательной оговоркой для решения конкретных проблем, выявленных на объекте недвижимости.
-
Джим решает купить относительно современный загородный дом, который нуждается в косметическом ремонте. При осмотре объекта выясняется, что в доме нет канализации. Джим заставляет продавца установить систему очистки и нотариус вписывает это условие в проект соглашения как отлагательное. Теперь Джим не должен подписывать договор купли-продажи (acte authentique), пока не будет установлен септический резервуар, соответствующий требованиям безопасного водоснабжения и санитарии SPANC.
-
Мэри нашла отличное просторное здание в сельском районе Берришон. Это помещение сельскохозяйственного назначения продается так дешево, что Мэри могла бы потратить оставшиеся после покупки деньги на то, чтобы превратить его в просторную жилую площадь и студию открытой планировки. Для этого требуется разрешение на производство строительных работ, поэтому Мэри узнает, можно ли включить получение этого разрешения в соглашение как отлагательное условие. Она подпишет договор только в том случае, если сможет получить разрешение (Certificat d'Urbanisme) на перепланировку здания. Если продавец не согласится на такое условие, нотариус советует Мэри отказаться от покупки. Однако в процессе оформления документов Мэри узнает, что ей не обязательно получать разрешение на полную перепланировку здания. Имея разрешение Certificat d'Urbanisme, она может начать планировать перестройку и подать заявку на более полный комплект разрешительной документации позже.
-
Дитер покупает квартиру в Париже и очень доволен своим выбором. Квартира станет прекрасным местом для жизни, когда из нее исчезнет вся уродливая старая мебель и груды пожелтевших газет. Нотариус говорит Дитеру, что нечасто встречает такие условия качестве отлагательных, но предлагает добавить их в договор, чтобы заставить продавца расчистить квартиру перед продажей.
Помните, что в ваших интересах как можно конкретнее изложить ваше условие в тексте договора. Например, в случае перепланировки, стоит указать минимальный метраж помещения, на который распространяется согласование перепланировки.
Иностранные покупатели, которые для покупки жилья во Франции вынуждены продавать свою недвижимость за рубежом, отмечают, что очень немногие продавцы соглашаются принять отлагательное условие, в соответствии с которым договор подписывается после продажи покупателем своего дома. Любые отлагательные условия помимо финансовых являются результатом переговоров между продавцом и покупателем и, как и цена, которую вы предлагаете за жилье, должны быть приемлемы для обеих сторон.