Руководство по покупке недвижимости во Франции

Франция является членом Европейского союза, являясь одной из его основателей, а также входит в зону евро.

Это третья по величине страна в Европе и представляет некоторые из самых разнообразных и живописных ландшафтов континента.

Территория нации включает в себя:

• Материк, часто называемый Метрополитенской Францией;
• Остров Корсика в Средиземном море;
• Многочисленные заморские департаменты и территории, включая регионы в Карибском бассейне, Индийском океане, Тихом океане и Южной Америке.

Франция организована на 18 административных регионов — 13 метрополитанных (на континенте Европы) и 5 заморских. Эта структура подчеркивает стремление страны к интеграции своих разнообразных территорий в единое государство.

С населением более 67 миллионов человек на 2024 год, сочетание исторической глубины, культурного богатства и географического разнообразия делает Францию увлекательным выбором для инвесторов, жителей и посетителей со всего мира.

Почему инвестировать во Францию?

Инвестирование во Францию — это выбор, который объединяет стратегические преимущества с привлекательностью образа жизни.

С ее разнообразными ландшафтами от космополитических улиц Парижа до солнечного Ривьеры и спокойной сельской местности Прованса, Франция предоставляет широкий спектр инвестиционных возможностей в одном из самых востребованных рынков недвижимости в мире.

Рынок известен своей устойчивостью и долгосрочным сохранением стоимости. Несмотря на экономические колебания, спрос на недвижимость, особенно в престижных местах, остается высоким. Эта стабильность является значимым привлекательным моментом для инвесторов, ищущих безопасные и прибыльные возможности.

Франция предлагает привлекательные налоговые льготы для инвесторов в недвижимость, включая потенциальные налоговые льготы для арендного дохода и капитальных выигрышей, а также освобождение от налога на имущество при определенных условиях.

Некоторые регионы Франции, особенно крупные города и туристические центры, предлагают высокие доходы от аренды из-за постоянного спроса туристов, экспатов и местных жителей.

Инвестирование во французскую недвижимость также является выбором образа жизни. Владельцы могут наслаждаться известной культурой, гастрономией, системой здравоохранения и образованием Франции, будь то как частичное проживание или для отдыха.

Наконец, юридическая система Франции предлагает сильную защиту для владельцев недвижимости, с четкими правилами по правам собственности, сделкам и арендным договорам. Эта правовая структура обеспечивает безопасность инвестиций и справедливое разрешение споров.

В 2024 году рынок недвижимости во Франции проявляет устойчивость с ростом в нескольких регионах. Несмотря на глобальные экономические неопределенности, французский рынок недвижимости остается привлекательным благодаря его стабильности и долгосрочной привлекательности образа жизни и культуры.

Рынок жилой недвижимости во Франции проявляет устойчивость, причем продажи частных домов испытывают значительный рост, несмотря на пандемию. Наблюдается заметный рост спроса на частные дома, причем более 75% жителей Франции мечтают жить в частном доме с садом. Это способствовало увеличению средней стоимости частных домов (источник: Mordor Intelligence).

Устойчивое развитие становится ключевым фактором при принятии решений о инвестициях в недвижимость, с возрастающим интересом к энергоэффективным и экологичным зданиям. Этот тренд отражает более широкое общественное streben к ответственности перед окружающей средой, делая такие объекты более привлекательными для сегмента рынка, который приоритетно относится к зеленому образу жизни и экономии энергии.

Средняя стоимость покупки недвижимости во Франции

Рынок французской недвижимости в 2024 году показывает различную ценовую динамику в разных регионах, под влиянием уникальных характеристик и привлекательности каждой локации как для местных, так и для международных покупателей.

Эти цены отражают текущий рыночный ландшафт, однако важно отметить, что стоимость недвижимости во Франции может сильно колебаться в зависимости от конкретного местоположения, характеристик объекта и общей динамики рынка.

Вы можете легко отслеживать последние тенденции и изменения цен на нашей специализированной странице:

Богатое географическое разнообразие и культурное наследие Франции означают, что вы можете выбирать из широкого спектра регионов и районов, каждый из которых предлагает свой собственный уникальный аромат и образ жизни.

Популярные регионы для инвестиций и проживания

• Париж: Как столица Франции, Париж предлагает разнообразный рынок недвижимости с высоким спросом как на жилые, так и на коммерческие объекты. Это мировой центр финансов, культуры, моды и туризма, что делает его привлекательным направлением для инвесторов, ищущих премиальные возможности в сфере недвижимости.
• Французская Ривьера (Кот-д'Азур): Известная своими гламурными курортами, красивым побережьем и благоприятным климатом, Французская Ривьера является горячей точкой для инвестиций в роскошную недвижимость. Города, такие как Ницца, Канны и Сен-Тропе, привлекают состоятельных покупателей, ищущих набережные недвижимости, роскошные виллы и эксклюзивные удобства.
• Прованс: Известный своими живописными пейзажами, очаровательными деревнями и богатым культурным наследием, Прованс предлагает желаемый образ жизни как для жителей, так и для инвесторов. Виноградники, оливковые рощи и исторические поместья региона привлекают тех, кто ищет тихую, но утонченную атмосферу.
• Бордо: Как одна из крупнейших винных столиц мира, Бордо привлекает инвесторов, заинтересованных в винодельческих поместьях и винодельческой недвижимости. Сам город также проходит процесс оживления, с растущим спросом на жилую и коммерческую недвижимость, вызванным его динамичной экономикой и культурной сценой.
• Лион: С своей динамичной экономикой, известной гастрономией и объектами Всемирного наследия ЮНЕСКО, Лион является процветающим метрополитеном, привлекающим инвесторов, заинтересованных как в жилой, так и в коммерческой недвижимости. Его стратегическое расположение в центральной части Франции также делает его транспортным узлом и деловым центром.
• Альпы и Пиренеи: Горные регионы Альп и Пиренеев предлагают возможности для инвестиций в недвижимость, особенно в горнолыжных курортах и домах для отдыха. Недвижимость в популярных горнолыжных направлениях, таких как Шамони, Куршевель и Мегев, привлекает любителей зимних видов спорта и отдыхающих.
• Нормандия: Известная своей исторической архитектурой, живописным побережьем и кулинарными удовольствиями, Нормандия предлагает смесь возможностей как в сфере жилой, так и в коммерческой недвижимости. Прибрежные города, такие как Довиль и Онфлер, привлекают туристов и покупателей второго дома, ищущих прибрежные убежища.
• Аквитания: Расположенная на юго-западе Франции, Аквитания охватывает разнообразные ландшафты, от прибрежных районов до винодельческой местности. Города, такие как Биарриц и Байонн, предлагают высококлассные варианты недвижимости, в то время как окружающая сельская местность привлекает покупателей, ищущих загородные участки и винодельческие поместья.

Да, неграждане ЕС могут приобретать недвижимость во Франции, и процесс этого аналогичен процессу для граждан ЕС и французов.

Однако покупка недвижимости не автоматически предоставляет права на проживание. Для неграждан ЕС, желающих проживать во Франции, распространенным путем является получение долгосрочной визы, которую затем можно преобразовать в вид на жительство.

Владение недвижимостью во Франции может поддержать вашу заявку на визу или вид на жительство, демонстрируя связи с страной, однако вы также должны соответствовать другим требованиям, таким как доказательство наличия достаточных финансовых средств и наличие комплексного медицинского страхования.

Французское правительство заявило, что нет специальных ограничений, направленных на неграждан ЕС, покупающих недвижимость во Франции, подчеркивая, что ЕС оставил регулирование собственности за отдельными членами союза.

Несмотря на некоторые местные опасения в районах, таких как Бретань и Прованс-Кот-д'Азур, о том, что иностранное владение может увеличить цены, подавляющее большинство вторичных домов во Франции принадлежат французским гражданам. Правительство также принимает меры для умеренного увеличения цен, такие как налоги на пустующие дома и стимулы для нового строительства жилья.

1. Откройте счет во французском банке

Хотя это не является обязательным, наличие счета во французском банке упрощает проведение транзакций и регулярных платежей во Франции. Для открытия счета может потребоваться французский адрес, и у банков могут быть различные требования для нерезидентов.

2. Начните поиск недвижимости

Исследуйте онлайн-объявления на Properstar, чтобы найти недвижимость на продажу в вашем интересующем вас районе. Вы можете воспользоваться нашими расширенными фильтрами и даже нарисовать предпочтительную зону на карте.

Рассмотрите возможность нанять агента по недвижимости, чтобы получить более глубокое понимание рынка и помощь в поиске объектов, соответствующих вашим критериям и бюджету.

3. Найдите подходящего агента по недвижимости

Правильный агент по недвижимости может предоставить информацию о французском рынке, помочь в поиске объектов, соответствующих вашим критериям, и провести вас через процесс переговоров.

Вот как обеспечить выбор лучшего специалиста для ваших потребностей:

• Местная экспертиза: Ищите агентов с глубоким пониманием области, которая вас интересует. Они должны быть знакомы с местными тенденциями в недвижимости, ценами и уникальными особенностями сообщества.
• Языковые навыки: Если вы не владеете французским свободно, наличие агента, который может эффективно общаться на вашем языке, является важным. Они будут выступать в качестве вашего связующего звена с продавцами, адвокатами и другими сторонами, участвующими в процессе.
• Опыт и квалификация: Проверьте опыт и квалификацию агента. У них должен быть прочный опыт работы с иностранными покупателями и регистрация в признанной ассоциации недвижимости во Франции.

Вы можете воспользоваться функцией поиска агентов на Properstar, чтобы найти репутабельных местных агентов по недвижимости. Наша платформа предоставляет доступ к широкой сети профессионалов, проверенных на экспертизу и надежность, что упрощает поиск того, кто удовлетворит ваши конкретные потребности.

4. Сделайте предложение

В начале вам нужно сделать предложение через агента по продажам. Важно учесть все связанные с этим расходы, такие как комиссия агента и гонорар нотариуса, прежде чем делать ваше предложение. В отличие от некоторых стран, низкие предложения могут быть плохо восприняты во Франции, поэтому проконсультируйтесь с вашим агентом относительно разумного предложения.

5. Подпишите Compromis de Vente

После того, как ваше предложение принято, вы переходите к подписанию "Compromis de Vente", предварительного контракта с нотариусом (типа французского юриста, специализирующегося на имущественном праве). Этот контракт может включать условия (clause suspensives), которые позволяют вам отказаться от сделки, если не выполняются определенные критерии, такие как невозможность получения ипотеки.

6. Оплатите задаток

После подписания у вас есть 10-дневный период охлаждения. После истечения этого срока контракт становится обязательным, и вам необходимо оплатить задаток, обычно составляющий 10% от цены покупки.

7. Проведите строительные и диагностические обследования

Хотя это не всегда обычно во Франции, вы можете выбрать проведение строительных обследований или диагностики объекта для выявления проблем, таких как термиты, свинец и асбест. Это важно для обеспечения состояния объекта и, как правило, управляется нотариусом.

8. Примите решение о наследственных положениях

Французское законодательство определяет, как ваша недвижимость будет наследоваться. Рекомендуется получить юридическую консультацию о том, как управлять наследственными положениями вашей недвижимости, поскольку это может повлиять на вашу семью в будущем.

9. Переведите платеж и подпишите акт о продаже (acte de vente)

Перед финальной покупкой убедитесь, что оставшаяся сумма переведена на счет нотариуса. Финальным шагом является подписание "Acte de Vente", официального документа о продаже, в офисе нотариуса. Это завершает сделку, передавая право собственности на вас.

10. Оплатите налоги и сборы

Налоги на новые объекты (Vente de l'état futur d'achèvement - VEFA)

Налоги на объекты вторичного рынка

Дополнительные расходы

Некоторые ценные ресурсы для официальной информации включают:

Основные ресурсы

Министерство Европы и иностранных дел Франции

• Цель: Предоставляет полное руководство по проживанию во Франции, включая административные процедуры для иностранцев.
• Веб-сайт: France Diplomatie - Министерство Европы и иностранных дел

Служба публичной регистрации недвижимости (Service de Publicité Foncière)

• Цель: Ответственна за регистрацию заголовков собственности и сделок с недвижимостью, что является важным для проверки юридического статуса объекта.
• Доступ: Информацию можно получить через местные офисы "Службы публичной регистрации недвижимости".

Генеральное управление по финансам публичных доходов (DGFiP)

• Цель: Предоставляет подробную информацию о налогах, связанных с сделками с недвижимостью во Франции.
• Веб-сайт: DGFiP

Высший совет нотариата

• Цель: Предоставляет информацию о процессе покупки недвижимости и роли нотариусов во Франции.
• Веб-сайт: Notaires de France

Получение ипотеки во Франции для иностранцев включает несколько аспектов, начиная от типа ипотеки, который вас интересует, до понимания требований и ограничений, установленных французскими кредиторами.

Виды доступных ипотечных кредитов во Франции

• Ипотеки с фиксированной процентной ставкой: Это наиболее распространенный вид кредитования, предлагающий сроки погашения от шести до 25 лет, с 20 годами, как типичным сроком. Фиксированные ставки обеспечивают стабильные выплаты, но могут быть установлены на более высоком уровне, чем варианты с переменной ставкой.
• Ипотеки с переменной процентной ставкой: Ставки привязаны к ставкам Euribor плюс наценка, предлагая меньшую предсказуемость в долгосрочной перспективе, но, возможно, более низкие ставки в начале.
• Ипотеки с процентным платежом: Подходят для инвесторов, позволяя вам платить только проценты в течение определенного периода. Однако их может быть сложно получить для иностранных покупателей.
• Ипотеки с ограниченной процентной ставкой: Новый вариант, который объединяет особенности фиксированных и переменных ставок с установленным пределом на то, насколько высокой может быть ваша процентная ставка.

Право на кредит и лимиты заема

Иностранные покупатели в общем могут взять в кредит до 70-80% стоимости недвижимости, хотя это зависит от вашего дохода и общего долга. Ваши общие ежемесячные обязательства, включая ипотеку, не должны превышать 35% вашего валового ежемесячного дохода. Французские банки обычно требуют, чтобы заемщики имели залог в размере 20-30% от стоимости покупки недвижимости.

Процесс подачи заявки

• Определите свою платежеспособность: Начните с понимания, сколько вы можете себе позволить, и рассмотрите возможность получения необязывающего 'Предварительного одобрения', чтобы понять вашу кредитоспособность.
• Соберите необходимые документы: Это включает копии паспортов, подтверждение доходов, выписки из банковских счетов и, возможно, дополнительные документы, если вы работаете на себя или планируете ремонт.
• Выберите ипотеку: Рассмотрите возможность консультироваться с несколькими кредиторами или ипотечным брокером, чтобы найти лучшую ставку. Процесс подачи заявки может занять от нескольких недель до трех или четырех месяцев, в зависимости от сложности вашей ситуации и того, насколько быстро вы предоставите необходимые документы.

Дополнительные соображения

• Страхование жизни: Часто обязательно для поддержки вашего заявления на кредит.
• Гонорары нотариуса и оформления: Подготовьтесь к дополнительным расходам, которые могут включать гонорары нотариуса и комиссию за оформление ипотеки, что может добавить 10-15% к общей стоимости покупки недвижимости.
• Специализированные брокеры: Может быть полезно работать с ипотечным брокером, специализирующимся на помощи иностранным покупателям. Они могут ориентироваться в сложностях французского процесса получения ипотеки, включая языковые и культурные барьеры, чтобы найти для вас лучшее предложение.

Покупка недвижимости во Франции, хотя часто воспринимается как романтическое предприятие с множеством долгосрочных преимуществ, имеет свой ряд подводных камней, которые потенциальные покупатели должны тщательно рассмотреть.

Одна из основных проблем - это навигация в сложной и часто жесткой французской правовой и бюрократической системе, которая может показаться пугающей для тех, кто не знаком с местными законами и практиками, особенно для нерезидентов.

Кроме того, языковой барьер может еще больше усложнить сделки и юридические процессы, поэтому важно иметь надежную переводческую и юридическую поддержку.

Еще один подводный камень включает в себя потенциально высокие расходы, связанные с приобретением недвижимости, включая гонорары нотариуса, налоги на передачу прав собственности и текущие налоги на недвижимость, которые могут накопиться до значительной суммы.

Покупатели также могут столкнуться с проблемами, связанными с законами о наследовании недвижимости, которые существенно отличаются от таковых во многих других странах, что может повлиять на планы по распределению наследства.

Обслуживание и ремонт старых зданий, которые распространены во Франции, могут создавать неожиданные проблемы и расходы, требуя тщательного осмотра и составления бюджета перед покупкой.